Colaboración: Adriana Rojas

Cada vez hay más latinoamericanos interesados en invertir en el exterior. La razón es común: la crisis política y económica, y el temor por la inseguridad jurídica y personal en sus países de origen, los han obligado a buscar la forma de proteger su patrimonio, incluso, de hacer vida fuera de su tierra.

Venezuela ya tiene sobrada experiencia en este terreno. Pero Colombia y México, están mostrando “apetito” por la inversión en el sector inmobiliario en el viejo mundo, debido a los cambios que en materia de políticas públicas se están generando en estas naciones.

Ante un panorama que muchos inversionistas consideran amenazante, España, específicamente Madrid, se abre como una gran puerta de oportunidades en el sector inmobiliario, donde los latinoamericanos ya están visualizando la forma de colocar sus recursos y la posibilidad de hacerse de una propiedad que se revalorice y les genere rentabilidad, en piso seguro asegura Luis Emilio Vegas, Director general de Premier Personal Brokers, empresa orientada a ofrecer servicios inmobiliarios.

“Hemos detectado que hay una oportunidad interesante para atender a un mercado cada vez más creciente de latinoamericanos, además del venezolano, el colombiano, peruano, argentino ecuatoriano y mexicano, que quiere invertir en Madrid”, anota.

“España es un país que ofrece seguridad jurídica. Es un país estable con una economía creciente, y un mercado inmobiliario dinámico. Eso le da mucha seguridad al inversionista, porque lo que nos ha pasado en líneas generales en nuestros países ha sido terrible: las inflaciones, el problema político, etc. Los venezolanos, ni que decirlo. Lo que hemos pasado ha sido una verdadera tragedia”, destaca.

Además de las razones mencionadas, Vegas, quien fue presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), y que cuenta con 30 años dedicados a la intermediación inmobiliaria, ahora radicado en Madrid, enumera en esta entrevista las ventajas que tienen los latinoamericanos de invertir en España. También nos ofrece su visión de la temida recesión mundial y su efecto en el sector, así como la situación venezolana.

Ventajas de la inversión

Vegas resalta que España ofrece oportunidades para obtener un estatus legal de residencia.

“Los latinoamericanos se sienten atraídos principalmente por el idioma, por la facilidad que hay para obtener la residencia. A través de la compra de uno a varios inmuebles, por más de € 500 mil puedes obtener la Golden Visa que te da la oportunidad para que tú y tu familia puedan tener residencia legal en España. Te permite incluso trabajar aquí, y esto en un plazo relativamente corto. Y una vez que eres residente, hasta puedes solicitar la nacionalidad”, anota Vegas.

Incluso, agrega, hoy existe la Ley de los Nietos, que permite que hijos y nietos de personas nacidas en España y exiliadas durante la guerra civil y el franquismo, puedan ser beneficiarios de la ciudadanía española. Anteriormente Estados Unidos era uno de los destinos donde se hacía mayor inversión inmobiliaria, pero “se ha vuelto muy costoso, los precios se han ido a niveles muy altos. Se dice que Madrid es el nuevo Miami para los latinoamericanos”, apunta Vegas, con vasta experiencia como inversor inmobiliario, en Caracas y en Florida.

Asegura que España presenta un mercado estable, lo que significa que los inversionistas no tienen que preocuparse por grandes fluctuaciones de precios. “Puedes mantener tu inversión durante mucho tiempo, sin preocuparte por una pérdida repentina”.

Resalta que se pueden aprovechar las tasas de interés bajas en España para obtener una rentabilidad atractiva. Otra de las grandes ventajas, sostiene Vegas, es que “Madrid tiene una gran oferta cultural, gastronómica, educativa y de entretenimiento. Madrid es el mayor centro de negocios de habla hispana”, enfatiza.

Aparte del venezolano, señala que el potencial cliente es el colombiano. “Hay muchísimo interés de parte de los colombianos. Con la llegada de Gustavo Petro a la presidencia, las personas que tienen patrimonio, se están empezando a preocupar porque se ven en la película de nosotros los venezolanos”. Y sostiene que esto mismo ocurre en los casos de México y Perú.

Dónde poner el ojo

Apunta Vegas que en Madrid hay muchos inmuebles y edificios, que son ocupados enteramente por latinoamericanos de alto poder adquisitivo. Y los venezolanos son del grupo de latinoamericanos que tiene presencia en el mercado inmobiliario, tanto como compradores e inversionistas, como promotores y desarrolladores de oportunidades de inversión.

Y al respecto, comenta que muchos se dedican al “Flipping House”, es decir, reformar tanto apartamentos como edificios viejos en Madrid, para luego convertirlos en inmuebles atractivos para el mercado.

“Madrid, al ser una ciudad donde está prácticamente todo construido, donde se preserva el valor histórico de las propiedades, tomar un apartamento, reformarlo y actualizarlo es una oportunidad interesante porque hay muchos herederos o personas mayores que tienen necesidad de vender su vivienda”, dice.

Reformar estos inmuebles implica agregarle todas las comodidades “desde el punto de vista de instalaciones climáticas, con cocina americana, piso nuevo, iluminación moderna, aire acondicionado, áreas integradas (…)” Se hace con un piso, pero también con edificios.

“Reformar los edificios, es todo un tema de permisos, de construcción y de costo, enfatiza Vegas quien comenta que hay empresas, con varios grupos de venezolanos, que están comprando esos edificios completos. Lo que dejan es la fachada, que es lo que está históricamente protegido, y prácticamente hacen todo nuevo internamente. Por dentro es un edificio moderno con ascensores, gimnasio, sauna, piscina”.

Pero existen otras alternativas para invertir, aparte del área residencial permanente, como son la vivienda vacacional; el alquiler fijo; el de estancia media (menos de un año para quien vaya a estudiar o trabajar temporalmente); el alquiler turístico y el coliving, entre otros. Entender este mercado y saber las reglas del juego, le ha permitido a Vegas invertir en su propio negocio y asesorar a muchos que buscan invertir o diversificar sus recursos en inmuebles.

“Lo que sí se necesita tener es conocimiento, información y probablemente contactos para detectar esas oportunidades más interesantes que no son evidentes. Y ahí es donde nosotros jugamos un papel para llevar de la mano a esos inversionistas que vienen quizá por primera vez a invertir aquí”, sostiene.

Al abordar el tema del comportamiento del mercado residencial en España, Vegas señala que “ha venido creciendo sostenidamente a través de los años, en algunos casos en porcentajes de hasta dos dígitos, es decir, de 5, 8 y hasta 10% de crecimiento en precio interanual de compra y venta de apartamentos o viviendas”.

Y, por otro lado, el alquiler -en algunos casos por lapsos menores de 10 meses-, cada vez sube más el precio. La presión entre oferta y demanda hace el costo cada vez sea mayor. “En consecuencia, comprar un inmueble para destinarlo a alquiler también es muy buen negocio”, enfatiza.

Destaca Vegas que existen otras alternativas de inversión, “un poco más sofisticadas, para interesados en inmuebles no residenciales, como los centros de distribución, los centros de logística, las dark kitchen, los locales comerciales, para, digamos, ir a otra inversión que es de otro nivel, como los fondos de inversiones, los hoteles, o los coliving (que son una especie de aparto-hoteles), una modalidad que cada vez viene creciendo más, porque es un espacio donde hay muchas áreas comunes que son de uso compartido: como los business center, terraza, bar, piscina, pista de pádel”.

¿Qué hacer antes de invertir?

Antes de invertir en una propiedad en España, hay que seguir algunos pasos, y Vegas comparte algunos de ellos: “Se debe buscar información, entender cuáles son los requisitos, los recaudos o los desafíos que tiene un latinoamericano que esté pensando en invertir aquí (…) Debemos tener en cuenta la burocracia relacionada con la inversión inmobiliaria. Primero que nada, para poder comprar un inmueble en España tienes que sacar un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) de no residente y eso se debe hacer en el consulado de España ubicado en la ciudad del país donde vives. “Tienes que hacer primero esa gestión y decir que estás interesado en comprar en España. Se puede hacer desde aquí, pero lo ideal es que lo hagas desde el país de origen”.

También se requiere pasar por un proceso bancario de cumplimiento KYC (Kow Your Customer). “Esto significa que hay estar preparados para pasar por un proceso de aprobación de documentos antes de que puedas comprar una propiedad en el mercado español”. “Una vez que tienes ese DNI, puedes abrir una cuenta bancaria en España y traer parte de esos fondos, que seguramente los tendrás en moneda dura. El Banco te va a pedir una serie de recaudos ya que necesita saber la legitimidad de esos fondos, de dónde vienen esos recursos, donde los tienes guardados, para asegurarse que es dinero legítimo, producto de tus ahorros, de tu trabajo o de tu pensión”.

Luego que has pasado por ese primer filtro, donde te van a pedir una serie de documentos y de soportes, entonces hay que revisar qué tipo de inversión quieres hacer: si se trata de comprar un apartamento para tus hijos, o para alquilar, utilizarlo temporalmente cuando vengas o para vivir.

“Es ahí donde nosotros podemos orientarte, desde la toma inicial de la decisión, cómo se llenan esas planillas, cómo hacer el filtro en los bancos, cómo llevarte de la mano con los contactos, porque no es que tú llegas aquí y vas a abrir una cuenta. Tienes que acudir a la banca especializada en servicios internacionales, que no están en todos lados ni todo el mundo los conoce”.

Desafíos del 2023

Aunque la inversión inmobiliaria puede ser una forma rentable de invertir en el mercado español, también plantea algunos desafíos.

Ahora, frente a una recesión, generada por la guerra entre Rusia y Ucrania, el inversionista mira con cuidado las posibilidades dentro del mercado inmobiliario, subraya el director general de Premier Personal Brokers.

“Sí, efectivamente, hay una recesión mundial y España no va a escapar de eso. Eso hace temporalmente que la economía se desacelere y se desinfle, y por supuesto haya menos consumo, haya menos ahorro, haya menos créditos hipotecarios, pero siempre va a haber oportunidades en el mercado inmobiliario”, enfatiza.

La crisis mundial que está sucediendo, con picos de inflación que se han desatado tanto en los países latinoamericanos, como de Europa, y en Estados Unidos, “hace que las tasas de interés se hayan disparado también en todos los mercados, que la Bolsa de Valores esté sufriendo unos reveses importantes, y un mercado en general muy inestable”.

Sin embargo, “el mercado inmobiliario siempre ha sido un refugio de inversión segura que está de alguna manera blindado a lo que sería los efectos de la inflación”, subraya Vegas. Recalca que, por lo general, la revalorización de los inmuebles en el mediano y largo plazo, va por encima de lo que es la inflación, entonces es una manera de proteger adecuadamente el patrimonio, por lo que en ese apartado se tiene que invertir con esa visión de tiempo.

“No es un mercado para entrar y salir rápidamente”, sostiene Vegas. Aun así, existen oportunidades para hacerlo como el «Flipping House», para reformar la propiedad y venderla, y eso sí es un proceso de menos de un año (…) Pero, en lo que respecta al inversionista pasivo, que quiere tener renta, que dice: ‘yo no quiero ocuparme de nada, simplemente quiero poner mi dinero, comprar un inmueble y que se alquile’, entonces en ese mercado se debe tener la visión de mediano y largo plazo”.

Apunta que la recesión podría durar entre 18 y 24 meses. “Nadie apunta a que va a ser más larga que eso. Entonces después empieza otra vez la economía a crecer, y por supuesto tu inmueble se revaloriza”.

Afortunadamente, anota Vegas, hay algunas estrategias que el inversionista puede utilizar para abordar los desafíos relacionados con la inversión inmobiliaria en España. En primer lugar, puede considerarse la asociación con una empresa de inversión española. “A través de estas empresas podrás ayudarte a navegar por el mercado español, proporcionándote conocimientos y consejos sobre las mejores inversiones”.

En segundo lugar, puedes considerar la posibilidad de invertir en un fondo inmobiliario. “Los fondos inmobiliarios te permiten invertir en un grupo de propiedades sin tener que realizar tu propia investigación. Esto significa que puedes diversificar tu cartera sin tener que preocuparte por los detalles y reducir los riesgos de inversión fallida”.

Una información de El País señala que la venta de casas supera las 600 mil operaciones en el último año. Las cifras difundidas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), certifica que el mercado inmobiliario el año pasado ha superado ya, a falta de sumar diciembre, los niveles de 2021.

“España está, por tanto, ante el segundo año con mayor actividad desde que la estadística oficial arrancó en 2007. Los datos de aquel año, en plena burbuja inmobiliaria parecen inalcanzables con cerca de 800 mil compraventas. Pero eso no impide que 2022 vaya a ser el año que más se acerque”.

Por su parte, El Peridódico.com señala que de cara a 2023 el sector aguantará el tirón pese a la tormenta económica. En lo que respecta a los precios, y de acuerdo a la moderación de las transacciones, el subdirector general de la Unión de Créditos Inmobiliario (UCI), José Manuel Fernández, en declaraciones a RTVE, considera que los precios «se ajustarán» en el primer y segundo trimestre del año. La previsible desaceleración en la compraventa de vivienda incidirá directamente en las hipotecas.

“Si se venden casas, habrá financiación; y, si las casas se venden menos, este indicador descenderá”, señala el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, también en RTVE.

El mercado inmobiliario en Venezuela

“Lamentablemente en Venezuela el mercado inmobiliario se ha recuperado solo un poco, siendo un país que ha tenido una caída del PIB tan importante, muy larga, por muchos años. El PIB hoy representa un tercio de lo que llegó a ser. Todo nuestro país está devaluado, y tu casa, tu apartamento, tu finca, tu apartamento de playa y tu local comercial o tu oficina se ven dentro de ese paraguas y están devaluados”, comenta Vegas.

El directivo asegura que los inmuebles en Venezuela han llegado a perder hasta 70% del valor, del que llegó a tener en términos de moneda dura (dólares). “Es decir, si tú tenías un apartamento para el año 2013, que fue cuando empezó la caída, que podías venderlo en 100 mil dólares hoy puede ser que valga 30 mil dólares o 40 mil dólares, si llega a 50 mil dólares date por como demasiada suerte. Ese es el drama”, anota el ex presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

Pero la desdicha de unos puede ser una oportunidad también para otros. “(…) evidentemente es una gran oportunidad porque tú puedes adquirir un inmueble de buena calidad, de muy buena ubicación, y a un tercio o a la mitad de lo que llegó a valer. Ahora, tienes la incógnita de cuándo va a recuperar su valor nuevamente”.

Otro aspecto que sigue siendo un polvorín en Venezuela es la seguridad jurídica. “Hoy para comprar un inmueble, se cae prácticamente en la extorsión por parte de los registradores, que fijan a criterio libre cuánto te van a cobrar por los derechos de registro.

La ley establece que eso no debe pasar de 2% del valor de la venta del inmueble (…) Hoy en día todo lo que me comunican los colegas inmobiliarios, lo que vemos en la prensa, lo que denuncia la propia Cámara Inmobiliaria es que esos registros están cobrando el 10 %, 20% y hasta el 30% del valor del inmueble, entonces es una extorsión, un atraco a mano armada y eso digamos forma parte de la inseguridad jurídica”.

Además, resalta, está el peligro de tener un inmueble que te puedan invadir, que te puedan ocupar o que tenga un inquilino al que no puedas sacar nunca. Eso hace que, a pesar de que los precios son muy atractivos, haya muy poca gente interesada. “Las transacciones siguen estando a niveles muy bajos. Venezuela es un mercado de alto riesgo”.